HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT – ÁP DỤNG GIẢI THÍCH HỢP ĐỒNG THEO HƯỚNG CÓ LỢI NHẤT CHO CẢ 2 BÊN:
+ Theo quy định tại khoản 2.1, 2.2 và 2.3 Điều 2 Phụ lục Hợp đồng hai bên cam kết “Đơn giá được giữ ổn định trong vòng 05 năm, tăng 15% sau 05 năm kể từ ngày 01/01/2012” chỉ có thể hiểu theo hai cách:
Cách hiểu thứ nhất: Sau năm (05) năm kể từ ngày 01/01/2012 (tức từ 01/01/2017) thì giá thuê tăng 15% và sau đó không tăng nữa, giữ nguyên cho đến khi kết thúc hợp đồng vào ngày 08/8/2054;
Cách hiểu thứ hai: Cứ mỗi năm (05) năm kể từ ngày 01/01/2012 (tức từ 01/01/2017) thì giá thuê tăng 15% theo chu kỳ (05) năm, theo đó từ ngày 01/01 các năm 2022, 2027, 2032, 2037, 2042, 2047, 2052 là các mốc thời gian theo chu kỳ 05 năm giá thuê đất sẽ được tăng thêm 15% so với giá thuê đất chu kỳ 05 năm trước liền kề.
Toà sơ thẩm:
Không chấp nhận hai cách hiểu và áp dụng điểm b khoản 3 Điều 61 Nghị định số: 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ nhận định Nguyên đơn Công ty Đ1 được quyền ấn định giá và đăng ký với Ban Quản lý Khu công nghiệp và áp dụng mức giá thống nhất chung đối với các doanh nghiệp thuê lại đất tại Khu Công nghiệp H (có quyền điều chỉnh giá dù cho đã có hợp đồng, đã thống nhất về giá tại hợp đồng, tại phụ lục hợp đồng ) => Tức cho công ty cho thuê được quyền ấn định giá thuê.
Toà Phúc thẩm:
Hợp đồng và Phụ lục có hiệu lực, không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội nên các bên phải cam kết thực hiện;
Khi có nhiều cách hiểu thì áp dụng giải thích hợp đồng theo Điều 404 Bộ luật dân sự 2015 quy định: 1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng. 2. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ có thể hiểu thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với mục đích, tính chất của hợp đồng.
Từ đó, Theo quy định của pháp luật như trên thì về đơn giá cho thuê lại đất kể từ ngày 01/01/2018 cho đến khi kết thúc thời hạn Hợp đồng phải được hiểu theo nghĩa khi thực hiện có lợi nhất cho cả hai bên Công ty Đ1 và Tổng Công ty T1; Đồng thời phải căn cứ vào ý chí của hai bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng.
Theo toà: nếu để cho công ty Đ ấn định giá thì trái nguyên tắc tự do thoả thuận;
Nếu áp dụng mỗi năm tăng 15% thì tổng giá tăng đến 190% là chỉ có lợi cho công ty Đ;
Ngược lại, nếu được hiểu theo nghĩa từ ngày 01/01/2017 tăng 15% và được giữ nguyên đến hết thời hạn của Hợp đồng thì chỉ có lợi cho Tổng Công ty T1 không có lợi cho Công ty Đ1
Vậy sẽ áp dụng theo cách hiểu thứ 2 – cứ 05 năm tăng 1 lần;
Điều này cũng phù hợp với ý chí chung: Thể hiện rằng (1) Quá trình thực hiện hợp đồng giai đoạn trước đó đã thực hiện là thanh toán 05 năm một lần, tức là chỉ tăng 15% cho cả một chu kỳ năm (05) năm từ 01/01/2017 đến 31/12/2021; (2) Bên cho thuê (cty Đ) cho rằng việc áp dụng đó chỉ là hỗ trợ khó khăn dịch bệnh…lạm phát cao nhưng toà phúc thẩm bác quan điểm vì trong các văn bản không thể hiện.
Tham khảo chi tiết bản án TẠI ĐÂY.
