Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ, kéo theo đó là số lượng các dự án nhà ở, chung cư mọc lên như nấm.
Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, thị trường bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án.
Nhà dự án là gì?
Nhà dự án là những căn hộ, nhà ở, biệt thự,… đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa hoàn thiện. Nhà dự án thường được bán bởi các chủ đầu tư bất động sản.
Nhà dự án có thể được chia thành hai loại chính:
• Nhà dự án chưa hình thành: Đây là những căn hộ, nhà ở, biệt thự đang trong quá trình xây dựng, chưa được hoàn thiện. Người mua nhà dự án chưa hình thành sẽ phải chờ đợi đến khi dự án hoàn thiện mới có thể nhận nhà.
• Nhà dự án đã hình thành: Đây là những căn hộ, nhà ở, biệt thự đã được xây dựng xong nhưng chưa hoàn thiện nội thất. Người mua nhà dự án đã hình thành có thể nhận nhà ngay sau khi ký hợp đồng mua bán.
Hợp đồng mua bán nhà dự án là một loại hợp đồng dân sự, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở thuộc dự án và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.
Đặc điểm:
• Đối tượng của hợp đồng là nhà ở thuộc dự án, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội,…
• Bên bán là chủ đầu tư dự án nhà ở, là pháp nhân hoặc cá nhân được phép kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
• Bên mua là cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu mua nhà ở thuộc dự án.
Hiệu lực của hợp đồng:
Hợp đồng mua bán nhà dự án có hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, để hợp đồng có hiệu lực đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Xem thêm:
- Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Kiện đòi tài sản tranh chấp đất nền dự án
Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án, trong đó có thể kể đến một số nguyên nhân chủ yếu sau:
• Chủ đầu tư vi phạm hợp đồng: Đây là nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án. Các vi phạm thường gặp của chủ đầu tư bao gồm: chậm bàn giao nhà, bàn giao nhà không đúng tiêu chuẩn, không đủ diện tích, không có giấy tờ pháp lý đầy đủ,…
• Người mua vi phạm hợp đồng: Người mua cũng có thể là bên vi phạm hợp đồng mua bán nhà dự án, chẳng hạn như chậm thanh toán tiền, không thực hiện đúng các nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
• Yếu tố khách quan: Ngoài những nguyên nhân chủ quan từ hai bên mua bán, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án cũng có thể xảy ra do những yếu tố khách quan như thiên tai, dịch bệnh,…
Xem thêm:
Giải pháp phòng tránh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án
Để phòng tránh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án, cả người mua và chủ đầu tư đều cần có những biện pháp cụ thể như sau:
• Tìm hiểu kỹ thông tin dự án: Trước khi quyết định mua nhà dự án, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, dự án,… để đảm bảo dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý, được cấp phép xây dựng,…
• Soát kỹ hợp đồng mua bán: Hợp đồng mua bán là văn bản pháp lý quan trọng, quy định các quyền và nghĩa vụ của hai bên mua bán. Do đó, người mua cần đọc kỹ hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư giải thích những điều khoản chưa rõ ràng,…
• Thanh toán đúng hạn: Người mua cần thanh toán tiền mua nhà đúng hạn theo hợp đồng. Nếu gặp khó khăn trong việc thanh toán, người mua cần thông báo cho chủ đầu tư và thỏa thuận phương án thanh toán phù hợp.
• Tuân thủ hợp đồng: Cả người mua và chủ đầu tư đều cần tuân thủ đúng các quy định của hợp đồng mua bán. Nếu một bên vi phạm hợp đồng, bên kia có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Xem thêm:
- Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
- Đình chỉ tranh chấp đất nhưng vẫn tuyên hủy GCNQSDĐ là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án
Nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án, hai bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua các phương thức sau:
• Thỏa thuận trực tiếp: Đây là phương thức giải quyết tranh chấp nhanh chóng, thuận tiện và tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, để đạt được thỏa thuận, hai bên cần có thiện chí và sự linh hoạt.
• Thông qua hòa giải: Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp dựa trên sự trung gian của bên thứ ba. Bên thứ ba có thể là một cá nhân, tổ chức có uy tín, kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật,…
• Thông qua Trọng tài: Trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Trọng tài viên sẽ là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
• Thông qua Tòa án: Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án.
Xem thêm:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án
Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là tranh chấp về hợp đồng dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, đối với những tranh chấp về dân sự là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện.
Như vậy, Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án, trừ trường hợp tranh chấp có giá trị lớn hơn 200 triệu đồng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp tỉnh.
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Theo đó, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án bao gồm các bước sau:
• Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền. Đơn khởi kiện phải có các nội dung theo quy định tại Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
• Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án
Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án có thẩm quyền sẽ tiến hành xác minh và thụ lý vụ án.
• Bước 3: Chuẩn bị xét xử
Tòa án tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ, hòa giải giữa các bên tranh chấp và tiến hành các thủ tục tố tụng khác cần thiết.
• Bước 4: Xét xử sơ thẩm
Tòa án tiến hành xét xử sơ thẩm vụ án theo quy định của pháp luật.
• Bước 5: Kháng cáo, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm
Các bên đương sự có quyền kháng cáo, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm bản án sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Xem thêm:
