Quyền khởi kiện của tổ chức, cá nhân trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở tại Tòa án được quy định cụ thể trong pháp luật Việt Nam. Việc điều chỉnh quyền khởi kiện nhằm bảo đảm tính hợp lý, minh bạch và đúng pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp. Dưới đây là một số điểm quan trọng trong điều chỉnh quyền khởi kiện của tổ chức, cá nhân trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở tại Tòa án năm 2025.
Điều kiện khởi kiện của tổ chức, cá nhân trong tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở
Để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, người khởi kiện phải có đủ 04 điều kiện sau:
Người khởi kiện có quyền khởi kiện
Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án như sau:
“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.
Theo quy định trên thì chỉ các bên xảy ra tranh chấp đất đai mới có quyền khởi kiện hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện.
Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc
Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai mới nhất năm 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Tranh chấp đất đai theo quy định này gồm rất nhiều loại tranh chấp như: Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,…
Tuy nhiên, tranh chấp đất đai áp dụng quy định của pháp luật đất đai để giải quyết là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.
Còn tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự để giải quyết.
Tranh chấp chưa được giải quyết
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thẩm phán trả lại đơn khởi kiện nếu sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trừ trường hợp yêu cầu đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu và theo quy định của pháp luật được quyền khởi kiện lại.
Như vậy, Tòa án chỉ thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó chưa được giải quyết, cụ thể:
- Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực của Tòa án.
- Chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Tranh chấp đất đai mà chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của UBND cấp huyện, cấp tỉnh.
Tranh chấp phải được hòa giải ở UBND cấp xã
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 235 Luật đất đai năm 2024 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”.
Như vậy, tranh chấp đất đai trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (UBND cấp xã) nếu muốn khởi kiện. Trường hợp không hòa giải tại UBND cấp xã thì không đủ điều kiện khởi kiện.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì được nộp đơn khởi kiện luôn tại Tòa án nơi có đất tranh chấp mà không phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.
Thủ tục khởi kiện trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở tại Tòa án
Thủ tục bắt buộc trong khởi kiện trong tranh chấp đất đai là hòa giải. Căn cứ theo khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024 khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Sau khi hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã thì sẽ xảy ra 01 trong 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hòa giải thành
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. Biên bản hoà giải được gửi tới các bên tranh chấp, lưu tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp.
Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Thứ nhất, sau khi hoà giải không thành thì sẽ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai.
Thứ hai, nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai bao gồm các hình thức như: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc Nộp đơn khởi kiện tới Tòa án qua đường bưu điện và vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.
Thứ ba, thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử:
- Sau khi nhận được đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và hồ sơ kèm theo, nếu vụ án đáp ứng được các điều kiện khởi kiện thì thẩm phán được phân công thông báo cho người khởi kiện biết để thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan nhà nước rồi đem biên lai nộp lại cho Tòa án.
- Sau khi người khởi kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính ban đầu, thẩm phán sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và gửi thông báo cho các bên liên quan để biết về việc khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai và thực hiện các thủ tục tố tụng tiếp theo để giải quyết vụ án.
Thứ tư, mở phiên Toà xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai. Nếu trong trường hợp các bên không hoà giải được trong quá trình giải quyết tranh chấp cũng như tại phiên họp hoà giải thì Toà án mở phiên toà xét xử.
Thứ năm, kháng cáo (nếu có): nếu đương sự không đồng ý với phán quyết của tòa sơ thẩm thì có quyền yêu cầu tòa cấp trên xét xử một lần nữa theo trình tự phúc thẩm.
Thứ sáu, phiên Tòa xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp đất đai.
Xem thêm:
