Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ, kéo theo đó là sự gia tăng của các giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, loại hình giao dịch này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, dẫn đến các tranh chấp.
Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho bên mua khi nhà ở đó hình thành trong tương lai; bên mua có nghĩa vụ nhận chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở và thanh toán tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc có chứng nhận của tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải có các nội dung chủ yếu sau:
- Tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng;
- Loại bất động sản hình thành trong tương lai;
- Diện tích, kích thước, vị trí và các thông số kỹ thuật của bất động sản hình thành trong tương lai;
- Giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Giải quyết tranh chấp.
Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia hợp đồng. Do đó, các bên cần lưu ý các nội dung quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để đảm bảo quyền lợi của mình.
Một số lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai:
- Kiểm tra tính pháp lý của dự án bất động sản, bao gồm:
Giấy phép xây dựng;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy phép kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án. - Kiểm tra tiến độ xây dựng của dự án.
- Xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp.
- Nên tham khảo ý kiến của luật sư trước khi ký kết hợp đồng.
Xem thêm:
- Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án
- Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một loại tranh chấp phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2016 – 2023, có khoảng 12.000 vụ tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản, trong đó có khoảng 30% là tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, có thể kể đến như:
- Do yếu kém về hiểu biết pháp luật của các bên tham gia giao dịch: Nhiều người mua nhà chưa hiểu rõ về pháp luật, đặc biệt là pháp luật về bất động sản, dẫn đến việc ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không bảo vệ được quyền lợi của mình.
- Do chủ đầu tư dự án bất động sản vi phạm pháp luật: Một số chủ đầu tư dự án bất động sản đã vi phạm pháp luật trong quá trình triển khai dự án, như: xây dựng không phép, sai phép; không có giấy phép kinh doanh bất động sản;
- Do sự biến động của thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản luôn biến động, dẫn đến giá cả bất động sản có thể tăng hoặc giảm. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp giữa bên mua và bên bán về giá bán, phương thức thanh toán…
Một số tranh chấp phổ biến trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai:
- Tranh chấp về tính pháp lý của dự án bất động sản: Đây là một trong những tranh chấp phổ biến nhất trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Tranh chấp này xảy ra khi dự án bất động sản không có giấy phép xây dựng, không có giấy phép kinh doanh bất động sản, hoặc chủ đầu tư dự án không đủ điều kiện để kinh doanh bất động sản.
- Tranh chấp về giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán: Tranh chấp này xảy ra khi bên mua cho rằng giá bán bất động sản quá cao, hoặc khi bên bán không thực hiện đúng phương thức và thời hạn thanh toán như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tranh chấp về thời hạn bàn giao bất động sản: Tranh chấp này xảy ra khi bên bán bàn giao bất động sản không đúng tiến độ như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tranh chấp về chất lượng bất động sản: Tranh chấp này xảy ra khi bất động sản bàn giao không đúng chất lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tranh chấp về giải quyết tranh chấp: Tranh chấp này xảy ra khi các bên không thống nhất được phương thức giải quyết tranh chấp trong hợp đồng.
Để hạn chế tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, các bên tham gia giao dịch cần lưu ý những vấn đề sau:
- Kiểm tra tính pháp lý của dự án bất động sản: Các bên cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án bất động sản, bao gồm: giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy phép kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án.
- Tham khảo ý kiến của luật sư: Các bên nên tham khảo ý kiến của luật sư trước khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Luật sư sẽ giúp các bên hiểu rõ các quy định của pháp luật và bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.
- Ký kết hợp đồng chặt chẽ: Các bên cần ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai một cách chặt chẽ, đầy đủ các nội dung cần thiết, đặc biệt là các nội dung liên quan đến giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp.
Xem thêm:
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai thuộc về Tòa án nơi có bất động sản.
Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, thì Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó.
Ví dụ: Một người mua căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án nhà ở chung cư A tại quận C, thành phố B. Sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua phát hiện chủ đầu tư dự án không thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng, như chậm bàn giao căn hộ, không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua.
Trong trường hợp này, Tòa án nhân dân quận C, thành phố B sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư A.
Ngoài ra, nếu một trong hai bên của hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có hoạt động thương mại, thì các bên có thể thỏa thuận chọn Tòa án nơi cư trú hoặc nơi làm việc của một trong hai bên để giải quyết tranh chấp.
Ví dụ: Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai với một cá nhân. Trong trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận chọn Tòa án nơi cư trú của cá nhân hoặc Tòa án nơi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trụ sở để giải quyết tranh chấp.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai có thể được giải quyết bằng các phương thức sau:
- Trao đổi, thương lượng trực tiếp: Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đơn giản và nhanh chóng nhất. Nếu các bên có thể thỏa thuận được với nhau thì không cần phải nhờ đến sự can thiệp của bên thứ ba.
- Tố cáo lên cơ quan có thẩm quyền: Nếu các bên không thể thỏa thuận được với nhau thì có thể tố cáo lên cơ quan có thẩm quyền, ví dụ như Tòa án nhân dân, Trọng tài kinh tế,…
- Khởi kiện ra Tòa án: Nếu các bên không thể giải quyết tranh chấp bằng các phương thức trên thì có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trong trường hợp các bên khởi kiện ra Tòa án, thì thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai sẽ được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và nộp hồ sơ tại Tòa án nơi có bất động sản.
Bước 2: Tòa án thụ lý vụ án
Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và quyết định thụ lý vụ án hoặc trả lại hồ sơ cho người khởi kiện.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục sau:
- Xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ
- Yêu cầu người khởi kiện bổ sung, sửa đổi đơn khởi kiện
- Yêu cầu người bị kiện nộp văn bản ghi ý kiến về vụ án
- Yêu cầu các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp tài liệu, chứng cứ
- Tiến hành hòa giải
Bước 4: Xét xử
Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm để giải quyết vụ án. Tại phiên tòa, các bên đương sự sẽ trình bày ý kiến của mình và Tòa án sẽ xem xét, đánh giá các chứng cứ để đưa ra phán quyết.
Bước 5: Thi hành án
Sau khi có bản án, quyết định của Tòa án, các bên đương sự có nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai
Thời hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai được quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 như sau:
- Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.
- Thời hạn mở phiên tòa sơ thẩm là 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.
- Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 02 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.
- Thời hạn mở phiên tòa phúc thẩm là 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Trên đây là thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai. Người mua cần lưu ý các thủ tục này để có thể bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.
Xem thêm:
