M&A, một thuật ngữ phổ biến trong đầu tư và kinh doanh, mở ra cơ hội đa dạng cho những người quan tâm đến bất động sản. Thay vì chỉ là quá trình giao dịch, M&A trong lĩnh vực này trở thành chiến lược quan trọng, kết hợp sự mở rộng quy mô và tối ưu hóa giá trị tài sản.
Sự kết nối giữa M&A và bất động sản tạo ra cơ hội tăng trưởng, đa dạng hóa danh mục, và tối ưu hóa hiệu suất quản lý tài sản, làm nổi bật trong thế giới đầu tư bất động sản.
M&A và M&A bất động sản là gì?
M&A là viết tắt của hai từ Mergers (sáp nhập) và Acquisitions (mua lại). M&A là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp thông qua hình thức sáp nhập hoặc mua lại giữa hai hay nhiều doanh nghiệp khác nhằm sở hữu một phần hoặc sở hữu toàn bộ doanh nghiệp đó.
M&A bất động sản là khái niệm dùng để chỉ các thương vụ mua bán, sáp nhập doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, qua đó nhằm mục đích thâu tóm các dự án tiềm năng.
Cụ thể, M&A bất động sản có thể được phân thành các loại sau:
- Sáp nhập ngang hàng: Đây là hình thức M&A bất động sản khi thực hiện sự sáp nhập hoặc thâu tóm lẫn nhau giữa các doanh nghiệp có chung loại sản phẩm hoặc tương đồng dịch vụ. Mục tiêu chính là nhằm tăng cường sức mạnh để cạnh tranh tốt hơn cũng như chiếm nhiều thị phần hơn của doanh nghiệp.
- Sáp nhập dọc: Đây là hình thức M&A bất động sản khi thực hiện sự sáp nhập hoặc thâu tóm lẫn nhau giữa các doanh nghiệp có mối quan hệ liên kết trong chuỗi giá trị của ngành bất động sản. Mục tiêu chính là nhằm mở rộng quy mô, tăng cường năng lực cạnh tranh và tối ưu hóa chuỗi giá trị của doanh nghiệp.
- Mua lại: Đây là hình thức M&A bất động sản khi một doanh nghiệp mua lại toàn bộ hoặc một phần vốn góp của một doanh nghiệp khác. Mục tiêu chính là nhằm thâu tóm các dự án tiềm năng, mở rộng thị trường, gia tăng quy mô và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
M&A bất động sản đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. M&A bất động sản giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể nhanh chóng mở rộng quy mô, tăng cường năng lực cạnh tranh và tối ưu hóa nguồn lực, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Một số lợi ích của M&A bất động sản có thể kể đến như:
- Nâng cao quy mô và thị phần: M&A bất động sản giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể nhanh chóng mở rộng quy mô, tăng cường năng lực cạnh tranh và chiếm lĩnh thị phần.
- Tối ưu hóa nguồn lực: M&A bất động sản giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể tối ưu hóa nguồn lực, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.
- Tăng cường khả năng cạnh tranh: M&A bất động sản giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể tăng cường khả năng cạnh tranh, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh gay gắt.
- Tạo ra giá trị gia tăng: M&A bất động sản có thể tạo ra giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp bất động sản, từ đó nâng cao lợi nhuận và giá trị cổ phiếu của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, M&A bất động sản cũng tiềm ẩn một số rủi ro như:
- Rủi ro về tài chính: M&A bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, do đó các doanh nghiệp cần phải cân nhắc kỹ lưỡng khả năng tài chính của mình trước khi thực hiện M&A.
- Rủi ro về pháp lý: M&A bất động sản liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, do đó các doanh nghiệp cần phải có sự tư vấn của các chuyên gia pháp lý trước khi thực hiện M&A.
- Rủi ro về văn hóa doanh nghiệp: M&A bất động sản có thể dẫn đến sự xung đột về văn hóa doanh nghiệp, do đó các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch quản trị văn hóa doanh nghiệp hiệu quả sau M&A.
Để giảm thiểu rủi ro khi thực hiện M&A bất động sản, các doanh nghiệp cần phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính, pháp lý và văn hóa doanh nghiệp.
Xem thêm:
- Các điểm mới đáng chú ý tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Điều kiện kinh doanh bất động sản từ 01/01/2025 với tổ chức, cá nhân
Những rào cản pháp lý trong M&A bất động sản
Có thể kể đến một số rào cản pháp lý trong M&A bất động sản tại Việt Nam như:
- Quy định về thẩm quyền
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô, vị trí, tính chất của dự án. Điều này dẫn đến thủ tục phê duyệt dự án phức tạp, kéo dài, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. - Quy định về đất đai
Quy định về đất đai tại Việt Nam còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn đất đai, đặc biệt là nguồn đất sạch. Chẳng hạn, quy định về giá đất còn nhiều bất hợp lý, gây khó khăn cho việc định giá đất khi thực hiện M&A bất động sản. - Quy định về thuế
Quy định về thuế trong M&A bất động sản còn thiếu minh bạch, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc xác định nghĩa vụ thuế. Chẳng hạn, quy định về thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động M&A bất động sản còn chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.
Rào cản pháp lý đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam, cụ thể như:
- Gây khó khăn cho các nhà đầu tư
Rào cản pháp lý khiến thủ tục M&A bất động sản trở nên phức tạp, kéo dài, gây tốn kém chi phí và thời gian cho các nhà đầu tư. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư e ngại khi tham gia vào hoạt động M&A bất động sản. - Gây hạn chế sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài
Rào cản pháp lý khiến nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn khi tham gia vào hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam. Điều này làm giảm dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. - Gây bất ổn cho thị trường bất động sản
Rào cản pháp lý khiến thị trường bất động sản Việt Nam thiếu tính minh bạch, dễ xảy ra các rủi ro pháp lý. Điều này gây bất ổn cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư.
Xem thêm:
- Thủ tướng giao Bộ Xây dựng hướng dẫn doanh nghiệp hạ giá bất động sản
- Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà dự án
Thực trạng M&A bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, trong đó có cả nhà đầu tư nước ngoài. Hoạt động M&A bất động sản cũng đang trở nên sôi động hơn, với nhiều thương vụ lớn được công bố.
Theo báo cáo của KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ 2 về quy mô M&A, chiếm 23% trong 4,4 tỉ đô la Mỹ giao dịch toàn thị trường. Theo một số bên mua, hiện thị trường có nhiều dự án để lựa chọn M&A hơn nhưng việc hoàn thành các thương vụ lại không hề đơn giản bởi những rào cản về pháp lý.
Dựa trên các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong thời gian qua, có thể thấy một số xu hướng nổi bật như sau:
- Tập trung vào các dự án có vị trí đắc địa, tiềm năng phát triển
Các nhà đầu tư đang tập trung vào các dự án có vị trí đắc địa, tiềm năng phát triển cao, như các dự án nằm ở trung tâm thành phố, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp,… - Mở rộng quy mô, đa dạng hóa danh mục đầu tư
Các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội để mở rộng quy mô, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình. Họ có thể thực hiện M&A để mua lại các dự án, công ty bất động sản khác, hoặc để đầu tư vào các phân khúc bất động sản mới. - Tham gia vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng
Các nhà đầu tư đang quan tâm đến các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là các dự án nằm ở các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch.
“Tháo gỡ rào cản pháp lý trong M&A bất động sản là quan trọng để thúc đẩy phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam. Sự linh hoạt và minh bạch trong quy định pháp lý không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho M&A mà còn xây dựng niềm tin từ nhà đầu tư. Việc giảm rủi ro pháp lý, đơn giản hóa thủ tục và bảo vệ quyền lợi sẽ thúc đẩy tích cực trong đầu tư bất động sản, góp phần đưa thị trường này trở thành điểm đến ưu tiên cho các nhà đầu tư quốc tế và tạo nên sự phồn thịnh và bền vững cho nền kinh tế Việt Nam.”
Xem thêm:
