Giải quyết tranh chấp đất đai là một vấn đề quan trọng và phức tạp trong lĩnh vực pháp luật đất đai. Để giải quyết tranh chấp đất đai một cách hiệu quả, cần phải tuân thủ đúng quy trình và quy định của pháp luật.
Đất đai hay Bất động sản, một loại tài sản vô cùng có giá trị về cả vật chất lẫn tinh thần của người dân Việt Nam. Với sự phát triển của kinh tế, xã hội và gia tăng dân số đáng kể, sở hữu bất động sản hay đầu tư bất động sản chưa bao giờ hết sôi động.
Từ thực tiễn trên những tranh chấp liên quan, phát sinh từ bất động sản cũng đã và đang là chủ đề nóng và đã trực tiếp hay gián tiếp dẫn đến nhiều vụ việc thương tâm và nghiêm trọng. Để giải quyết những mâu thuẫn trên, chúng ta sẽ bắt đầu từ việc giải quyết một trong những mâu thuẫn cơ bản nhất, đó là giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất.
Đất và hợp đồng mua bán đất.
Đất đai là gì ?
Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”
Hợp đồng mua bán đất là gì ?
Hợp đồng mua bán bất thực chất là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, vì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, tức là không một cá nhân, tổ chức nào có quyền sở hữu riêng đối với đất đai nên không thể mua bán đối với đất đai. Người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nên chỉ có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không thể giao kết hợp đồng mua bán đất.
Hợp đồng mua bán đất là hợp đồng dân sự thông dụng phát sinh khi thực hiện giao dịch bất động sản, theo đó, người bán và người mua sẽ cùng thỏa thuận điều khoản hợp đồng và chấp hành một cách nghiêm chỉnh.
Hợp đồng mua bán nhà đất phải được thành lập thành văn bản dựa trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.
Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là một vấn đề phức tạp, nơi mà sự không đồng ý và xung đột xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau. Các bên tham gia có thể thỏa thuận bằng văn bản, thảo luận miệng, hoặc thông qua các hình thức khác dựa trên sự đồng thuận của họ.
Việc mua bán đất, đặc biệt là trong trường hợp một người trong gia đình thực hiện hợp đồng, thường gặp những vấn đề như sự không đồng thuận từ các thành viên khác trong gia đình. Điều này có thể dẫn đến những tranh cãi phức tạp và việc giải quyết có thể trở nên rắc rối.
Ngoài ra, khi thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp khó khăn, có thể xảy ra tình trạng mua bán đất không được thực hiện đúng cách, gây ra sự không hài lòng và tranh chấp giữa các bên.
Hợp đồng viết tay hoặc miệng cũng có thể tạo ra vấn đề, đặc biệt là khi không có bằng chứng chính thức và có thể dẫn đến tranh chấp về nghĩa vụ và quyền lợi của mỗi bên.
Các vấn đề khác như việc hợp đồng không được công chứng chứng thực hoặc một bên tự ý chấm dứt hợp đồng có thể tạo ra tình trạng hỗn loạn và đòi hỏi sự can thiệp của bên thứ ba để giải quyết.
Trong bối cảnh này, quan trọng nhất là tìm kiếm sự đồng thuận thông qua các phương tiện hòa giải và giải quyết tranh chấp một cách công bằng, tránh trường hợp phức tạp hóa thêm tình hình và làm tăng thêm chi phí và thời gian cho tất cả các bên liên quan.
Xem thêm:
- Top 10 Luật sư hình sự giỏi uy tín tại Hà Nội
- Tổng hợp 6 Luật mới thông qua tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV
- Những Điểm Mới Của Luật Đất Đai Sửa Đổi
Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất
Theo quy định tại điều 202, điều 203 Luật đất đai 2013 việc giải quyết tranh chấp đất đai được tiến hành như sau:
Tranh chấp khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Tiến hành hoà giải tại cơ sở
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xem thêm:
- Luật sư kiện giỏi, uy tín tại Hà Nội
- Luật Sư Hình Sự & Vai Trò Trong Tiến Trình Giải Quyết Vụ Án
- Top 10 luật sư kinh tế giỏi tại hà nội
Tiến hành khiếu nại hoặc khởi kiện
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú).
Trước khi nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện, để ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, bà Châu có thể làm đơn đề nghị UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tạm thời chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền (nếu có) đối với thửa đất có tranh chấp.
Những giấy tờ quan trọng cần có trong hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất.
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và không gặp tranh chấp, các bên cần phải chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ và chính xác. Dưới đây là một số giấy tờ quan trọng cần có trong hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất:
Giấy tờ về nguồn gốc quyền sử dụng đất:
– Sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Các giấy tờ khác chứng minh quá trình sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
– Bản án, quyết định của Tòa án hoặc văn bản công nhận kết quả hòa giải.
Giấy tờ về quá trình sử dụng, hiện trạng thửa đất:
– Hồ sơ kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Tài liệu về thừa kế quyền sử dụng đất.
– Biên lai nộp thuế sử dụng đất.
– Giấy phép xây dựng công trình trên đất.
Xem thêm:
Giấy tờ nhân thân của các bên:
– Chứng minh nhân dân, căn cước công dân.
– Hộ chiếu, sổ hộ khẩu.
Giấy tờ mua bán nhà đất:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được xác lập bằng văn bản và có đầy đủ thông tin của các bên.
– Các chứng từ chứng minh thanh toán giá trị giao dịch.
Giấy tờ pháp lý và xác nhận từ cơ quan quản lý địa phương:
– Giấy xác nhận từ UBND cấp xã về quyền sử dụng đất.
– Các văn bản chứng nhận việc công chứng hợp đồng mua bán.
Các tài liệu chứng minh thêm:
– Ảnh chụp, băng ghi hình hiện trạng nhà đất.
– Mọi thông tin và văn bản khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Chắc chắn rằng tất cả các giấy tờ đều có sự công chứng và xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, việc hiểu rõ quy định của pháp luật về mua bán đất là quan trọng để tránh gặp phải các vấn đề pháp lý trong tương lai.
Đối với tranh chấp lựa chọn Toà án nhân dân là nơi giải quyết
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.
Chuẩn bị tài liệu, hồ sơ khởi kiện là bước đầu tiên cần phải thực hiện nếu các bên muốn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm các hồ sơ tại tiêu đề trên
Bước 2: Nộp hồ sơ ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ thông báo tới các bên liên quan, xem xét hồ sơ. Sau đó sẽ thực hiện các thủ tục tiếp theo để thụ lý giải quyết vụ án.
Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý vụ án.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí ban đầu. Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn tố tụng. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước, người có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí nộp tiền và nộp lại biên lai đã nộp tiền cho Tòa án.
Sau khi nhận được biên lai, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Tiếp đó sẽ gửi thông báo đó cho nguyên đơn, bị đơn; cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án; cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc; kể từ ngày thụ lý vụ án.
Bước 4: Tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án.
Sau khi vụ án được thụ lý, các bên liên quan sẽ tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án. Ở bước này, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình Tòa án sẽ tiến hành các công việc cần thiết để giải quyết vụ án. Cụ thể:
- Lấy lời khai, ý kiến của các bên liên quan;
- Mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải;
- Tiến hành định giá; thẩm định giá; xem xét tại chỗ tài sản;…
- Trường hợp các bên hòa giải thành thì ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
- Trường hợp không hòa giải thành thì xem xét đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Tham gia phiên xét xử của vụ án.
Nếu tại phiên hòa giải, các bên tranh chấp không thống nhất được với nhau về việc giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ quyết định đưa vụ án ra xét xử, phiên Tòa xét xử. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án.
Bước 6: Nhận bản án giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng.
Sau khi vụ án đã được xét xử. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án, hoặc từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết mà không có kháng cáo. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày tuyên án mà không có kháng nghị thì bản án có hiệu lực pháp luật.
