Thuế cho thuê tài sản năm 2026 là nội dung được nhiều cá nhân cho thuê nhà, bất động sản và tài sản khác đặc biệt quan tâm khi chính sách thuế tại Việt Nam có nhiều thay đổi quan trọng. Các quy định mới không chỉ điều chỉnh ngưỡng doanh thu chịu thuế mà còn thay đổi cách tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và nghĩa vụ kê khai thuế của cá nhân cho thuê tài sản. Việc nắm rõ các điểm mới về thuế cho thuê tài sản là cơ sở quan trọng giúp người nộp thuế tuân thủ đúng pháp luật và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.
Cơ sở pháp lý và hiệu lực thi hành
Các điểm mới về thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản có nguồn gốc từ:
– Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi năm 2025), hiệu lực từ 01/07/2026;
– Luật Thuế giá trị gia tăng (sửa đổi);
– Các văn bản hướng dẫn thi hành thuế do Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế ban hành.
Quy định mới được thiết kế nhằm tăng tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn quản lý thuế trong nền kinh tế số, đồng thời bảo đảm simplification (đơn giản hóa) nghĩa vụ thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản nhỏ lẻ.
Phân loại đối tượng và ngưỡng chịu thuế
Khái niệm cá nhân cho thuê tài sản
Theo pháp luật hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản bao gồm các chủ sở hữu cho thuê:
– Nhà ở, căn hộ, cửa hàng, văn phòng, kho xưởng;
– Phương tiện, máy móc (trừ trường hợp có kèm dịch vụ cung cấp);
– Các tài sản khác theo quy định pháp luật.
Đây là hoạt động tạo ra thu nhập chịu thuế, bị điều chỉnh bởi cả Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế giá trị gia tăng.
Ngưỡng doanh thu chịu thuế từ cho thuê tài sản
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của quy định thuế 2026 là ngưỡng doanh thu không chịu thuế được điều chỉnh tăng lên:
– Doanh thu cho thuê tài sản ≤ 500 triệu đồng/năm: Cá nhân không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho phần doanh thu này.
– Doanh thu cho thuê tài sản > 500 triệu đồng/năm: Phần doanh thu vượt mức này mới phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định.
Việc nâng ngưỡng chịu thuế từ mức 100–200 triệu đồng trước đây lên đến 500 triệu đồng/năm là bước cải cách đáng kể, nhằm giảm gánh nặng thuế cho chủ nhỏ, khuyến khích đầu tư vào thị trường cho thuê tài sản.
Thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với thu nhập cho thuê tài sản
Nguyên tắc tính thuế GTGT
Theo Luật Thuế giá trị gia tăng (sửa đổi), cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm sẽ phải chịu thuế GTGT ở mức 5% áp dụng trên toàn bộ doanh thu thuần từ hoạt động cho thuê.
Điều này có nghĩa: Ngay cả khi phần doanh thu vượt 500 triệu đồng mới chịu thuế TNCN, thì thuế GTGT lại tính trên toàn bộ doanh thu cho thuê của năm nếu doanh thu vượt ngưỡng nói trên.
Ví dụ: Cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản là 900 triệu đồng/năm:
Thuế GTGT = 900 × 5% = 45 triệu đồng.
Lưu ý về hồ sơ và kê khai VAT
Cá nhân cần lưu giữ hợp đồng thuê tài sản, chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê và hóa đơn (nếu phát hành) để kê khai với cơ quan thuế đúng thời hạn.
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập cho thuê tài sản
Phương pháp tính thuế TNCN
Căn cứ quy định mới áp dụng từ 01/07/2026, thuế TNCN từ hoạt động cho thuê tài sản được tính như sau:
– Không phải nộp TNCN nếu doanh thu năm ≤ 500 triệu đồng.
– Phải nộp TNCN nếu doanh thu > 500 triệu đồng; thuế được tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng với thuế suất thường là 5% theo phương pháp tính thuế trực tiếp trên doanh thu.
Công thức tính cơ bản:
Thuế TNCN = (Doanh thu – 500 triệu đồng) × 5%.
Ví dụ minh họa:
– Cá nhân thuê tài sản có doanh thu năm 700 triệu đồng:
– Phần doanh thu vượt ngưỡng là 200 triệu đồng;
Thuế TNCN = 200 × 5% = 10 triệu đồng.
Quy định phân bậc (nếu có)
Có tài liệu hướng dẫn ghi nhận việc áp dụng nhiều biểu thuế TNCN khác nhau theo biểu bậc như 15%, 17% hoặc 20% dựa trên tổng doanh thu sau khi vượt ngưỡng nhưng việc áp dụng cụ thể cần tham khảo chính thức từ cơ quan thuế.
Bãi bỏ lệ phí và chuyển đổi phương pháp tính thuế
Bãi bỏ lệ phí môn bài
Một thay đổi đáng chú ý từ năm 2026 là bãi bỏ lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản. Điều này giúp giảm chi phí hành chính và nghĩa vụ tài chính ban đầu cho cá nhân khi bắt đầu hoạt động cho thuê.
Chuyển từ thuế khoán sang kê khai
Quy định mới được xây dựng theo cơ chế kê khai thuế tự nguyện dựa trên doanh thu thực tế thay cho phương pháp thuế khoán trước kia. Cá nhân cho thuê tài sản có trách nhiệm:
– Tự khai báo doanh thu;
– Tự tính và nộp các loại thuế liên quan theo quy định;
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ khai thuế.
Nghĩa vụ kê khai và hồ sơ liên quan
Cá nhân cho thuê tài sản phải thực hiện kê khai thuế theo các kỳ kê khai do cơ quan thuế quy định, chứ không đơn giản là chỉ nộp thuế khi phát sinh. Hồ sơ cơ bản thường bao gồm:
– Tờ khai thuế GTGT và TNCN;
– Hợp đồng thuê tài sản;
– Chứng từ nhận tiền thuê tài sản;
– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản.
Việc khai sai, khai thiếu hoặc kê khai muộn có thể dẫn đến phạt hành chính và tăng số tiền thuế phải nộp.
Các điểm cần lưu ý để giảm rủi ro pháp lý
Theo dõi doanh thu chính xác
Cá nhân cho thuê tài sản cần theo dõi và quản lý doanh thu theo từng năm tài chính, bởi việc vượt ngưỡng 500 triệu đồng dù một chút cũng phát sinh nghĩa vụ thuế đáng kể.
Lưu trữ chứng từ đầy đủ
Hợp đồng thuê, biên nhận thanh toán, hóa đơn (nếu có) và giấy tờ tài sản phải được lưu trữ theo quy định để đối chiếu khi cơ quan thuế kiểm tra.
Hướng dẫn của cơ quan thuế
Cá nhân nên thường xuyên cập nhật thông tin hướng dẫn chi tiết từ cơ quan thuế và sử dụng ứng dụng eTax để khai và nộp thuế đúng hạn.
Những điểm đáng chú ý liên quan đến thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản theo quy định mới năm 2026 cho thấy một bước chuyển mang tính hệ thống trong chính sách thuế ở Việt Nam. Việc tăng ngưỡng miễn thuế lên 500 triệu đồng/năm, bãi bỏ lệ phí môn bài, tách biệt cách tính VAT và thuế TNCN, cùng yêu cầu kê khai minh bạch giúp giảm gánh nặng cho chủ nhỏ nhưng đồng thời đặt ra trách nhiệm tự khai — tự chịu trách nhiệm rõ ràng hơn đối với pháp luật thuế hiện đại.
Đối với cá nhân cho thuê tài sản, nắm bắt và tuân thủ đầy đủ các quy định này không chỉ giúp thực hiện đúng nghĩa vụ thuế mà còn giảm thiểu rủi ro bị cơ quan thuế xử phạt, đồng thời tạo thuận lợi trong việc quản lý tài chính cá nhân một cách chuyên nghiệp và hiệu quả.
Xem thêm:
