Khi thực hiện dự án đầu tư các nhà đầu tư phải tuân thủ nhiều quy định của pháp luật về đất đai trong đó có các yêu cầu về quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất – cho thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Tùy vào loại hình và quy mô dự án, những yêu cầu này sẽ có những thay đổi khác nhau, riêng với dự án phát triển xây dựng khu công nghiệp sẽ khác biệt với dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư
Về điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư, theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều Luật Đầu tư, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư gồm:
“1. Thuộc các dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định này mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.
3. Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
4. Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
5. Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
6. Không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu.”
Việc quy hoạch, kế hoạch sửu dụng đất của nhà đầu tư
Về việc quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của nhà đầu tư, nội dung quy hoạch sử dụng đất là công cụ của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết nguồn lực về đất đai theo không gian.
Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của nhà đầu tư trong dự án đầu tư
Về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư cần hiểu đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đây là chế định đặc thù của Việt Nam và các nước xã hội chủ nghĩa vì vậy doanh nghiệp muốn thực hiện dự án đầu tư phải được nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức là giao đất hoặc cho thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất nhằm phân phố lại đất đai cho các đối tượng phù hợp để thực hiện các mục tiêu về phát triển quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu. Việc thực hiện giao đất phải căn cứ trên:
(i) Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã duyệt;
(ii) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư
Đối với hình thức giao đất được chia thành 02 loại:
(i) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
(ii) Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Các quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thực hiện dự án nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, người dân, nhà nước liên quan đến đất đai trong các dự án đầu tư.
Các quy định pháp luật về đất đai trong dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, phù hợp quy hoạch và tránh lãng phí tài nguyên. Nhà đầu tư cần nắm rõ các thủ tục pháp lý liên quan đến giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính hợp pháp khi triển khai dự án. Trong trường hợp gặp khó khăn, nhà đầu tư nên tham vấn luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để thực hiện thủ tục một cách hiệu quả.
Xem thêm:
